Pourquoi la loi Pinel séduira encore les investisseurs en 2016

Outre le nom du ministre du logement, la loi Pinel évoque, presque immédiatement, à toutes les oreilles averties le dispositif de défiscalisation votée fin 2014 et prolongé, il y a peu, jusqu’à la fin de l’année 2016. Pourquoi ce dispositif intéresse-t-il tant les investisseurs ? Et pourquoi son succès n’est-il pas prêt de se démentir en 2016 ? Et quel mot le design peut-il bien avoir à dire dans une histoire d’investissement financier ?

Ces trois questions, nous y répondrons, en nous plaçant tout d’abord dans une perspective d’ordre structurel et historique ; puis, en concentrant notre analyse sur les avantages qu’offre le dispositif fiscal lui-même.

Pour répondre pertinemment à ces questions, nous adopterons d’abord une perspective d’ordre structurel et historique ; puis, nous concentrerons notre analyse sur les avantages du dispositif fiscal lui-même.

L’immobilier face au spectre de la crise

Le secteur de l’immobilier reste par nature un secteur sain, car on aura toujours besoin de se loger. C’est un des rares placements dont la valeur perdure à travers le temps et qui traverse les crises. La monnaie peut fortement se déprécier, la pierre n’en gardera pas moins sa valeur. La pierre, comme disaient nos aînés, c’est du solide ! Et ils savaient de quoi ils parlaient, ayant connu le krach boursier de 1929 et l’inflation de l’après-guerre.

Aujourd’hui, beaucoup de gens pensent que ce type de cataclysme économique n’est plus d’actualité. A tort, cependant.  C’est là, singulièrement, méconnaître le rôle régulateur que jouent les crises dans le système capitaliste.

D’ailleurs, depuis la création de l’euro, la France a connu  une inflation sans précédent. C’est uniquement la difficulté de la conversion euro-franc qui a dissimulé ce point à l’opinion publique. Et si la crise de 2008 s’est révélée plus anodine que les grandes crises du début 20ème, c’est pour des raisons d’ordre contingent : les Etats sont massivement intervenus pour réinjecter les liquidités dont les banques avaient besoin et le fait est que, contre toutes les prévisions, cela a extrêmement bien fonctionné. L’hémorragie a été arrêtée à temps, sans trop de dégâts (excepté aux Etats-Unis), mais cela tient presque du miracle.

Mais, pour peu qu’une crise similaire se profile à nouveau (et c’est malheureusement une possibilité bien réelle, attendu que le système bancaire n’a pas été assaini), et il est à craindre que l’issue soit, cette fois, beaucoup plus douloureuse. La donne vient en effet de changer depuis le 20 août dernier. Les instances gouvernantes ont transposé en droit français, par simple voie d’ordonnance, une directive de la commission européenne sur le redressement et la résolution des crises bancaires (BRRD) adoptée en juin 2013.

Cette directive européenne opère, dans la gestion des crises bancaires, un transfert de responsabilité ; ce ne sont plus les Etats qui interviendront de l’extérieur (« bail-out »), mais les banques elles-mêmes (« bail-in »), en se retournant vers les actionnaires, les détenteurs d’obligations, les épargnants et leurs autres créanciers (les compagnies d’assurance, par exemple).

Ceci signifie, concrètement, que les épargnants risquent de voir saisir demain leurs comptes en banque, parce que leurs banquiers ont spéculé sur des produits à risque ! Sachant qu’aujourd’hui les banques ne peuvent se passer des produits spéculatifs, on mesure les risques  qu’encourent l’épargne de tout un chacun.

Nous disons bien : de tout un chacun, car ce ne sont uniquement les dépôts supérieurs ou égaux à 100 000 euros qui seront l’objet d’une saisie confiscatoire. En effet, les fonds censés garantir les dépôts inférieurs à 100 000 euros, ne sont pas actuellement suffisants. Les remboursements promis aux petits épargnants risquent fort, ainsi, de ne jamais advenir. L’insuffisance de jure et de facto des fonds de garantie prévus par la législation européenne en cas de crise bancaire au sein de l’UE ne fait de doute pour personne.

La Loi Pinel : une chance pour les investisseurs

Dans cette conjoncture économique mouvementée, où le spectre de la crise de 2008 resurgit à chaque instant de lucidité, on ne peut s’empêcher de penser que la seule voie de salut envisageable est l’investissement dans le secteur de l’immobilier. Attendu que la loi Pinel permet d’utiliser le levier de la défiscalisation pour financer une partie de son investissement, on en saisit immédiatement l’intérêt. Ainsi, même de petits investisseurs sont en mesure de se constituer un patrimoine immobilier, en profitant de la générosité publique. Or, aujourd’hui, se constituer un patrimoine immobilier, ainsi que nous l’avons vu, reste le meilleur moyen de mettre en sécurité son argent.

Sur un investissement de 300 000 euros (c’est le plafonnement annuel imposé par la loi Pinel), l’économie d’impôts réalisée au bout de 12 ans, qui se chiffre en pourcentage à 21 % en métropole, permettra de ne débourser effectivement que 234 000 euros. Les 66 000 euros restant auront été réglées par l’économie d’impôt !

Chacun sait, ou du moins suppute, que ce type d’avantage fiscal ne résulte pas du repentir d’un Etat particulièrement enclin à prélever la richesse produite par ses citoyens. En France, la fiscalité entre 2008 et 2014 a augmenté de 20, 41 %, selon les chiffres communiqués par l’institut de recherches économiques et fiscales. Ce qui signifie qu’en 6 ans années seulement, nous avons déjà payé un cinquième d’impôt en plus ! Si, donc, l’Etat consent ce type de sacrifice, dans un temps où la dette publique menace la pérennité même du système, c’est qu’il est conscient du caractère porteur des secteurs de la construction et de l’immobilier pour l’économie française.

Ceci signifie aussi, par là-même, que l’investissement dans le secteur de l’immobilier par le biais de la loi Pinel permet l’enclenchement d’un cercle vertueux au sein de l’économie française. Les effets bénéfiques de l’augmentation significative de ventes de logements neufs au premier trimestre de l’année 2015 (10, 4% selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers) ont sans nul doute eut des retombées favorables sur la santé économiques de notre pays.

Autant dire qu’en investissant pour la construction de logements neufs, l’investisseur assure aussi la bonne santé du système économique dont il dépend au quotidien. Et ceci est d’autant plus vrai qu’il n’y a aucun risque de bulle spéculative immobilière en vue dans l’Hexagone, contrairement à ce qui s’est passé chez nos voisins espagnols. Dans nombre de régions, la demande en logements excède, en effet, l’offre locative. C’est d’ailleurs une des raisons explicitement évoquées par madame Sylvia Pinel, le ministre du logement, de l’égalité du territoire et de la ruralité, pour justifier auprès de l’opinion publique la mise en place d’un tel dispositif.

Mais si la loi Pinel est une chance pour les investisseurs, cela tient aussi aux avantages intrinsèques d’un tel dispositif ; des avantages qui en font, pour l’heure, un des investissements les plus sûrs du moment.

La première est que la loi ne vaut que pour les zones tendues, ces zones (comme la région parisienne) où l’offre ne suit pas la demande. Aucun risque, donc, de vacance locative.

La deuxième est que la loi Pinel impose aux constructeurs des exigences en matière de performance énergétique élevé : la consommation d’énergie au sein des bâtiments neufs ne doit pas excéder 50 KWhEP/m2/an. Les logements sont donc extrêmement économiques du point de vue de la dépense énergétique. Ce qui libère de facto de l’argent pour les loyers à régler et diminue d’autant les risques d’impayés.

La troisième est que l’engagement de l’investisseur, contrairement au dispositif précédent (la loi Duflot), est légalement beaucoup moins contraignant. Le bailleur peut se dégager, s’il le souhaite, au bout de 6 ans seulement et bénéficier tout de même pleinement de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif. Au bout de six ans, 12 % de l’investissement aura été ainsi financé par l’économie d’impôt. S’il choisit d’aller jusqu’ 9 neuf ans voire, même, 12 ans, l’avantage fiscal dont il profitera se montera respectivement à 18 % et 21 % (voire 32 % dans les Départements d’Outre-mer).

La quatrième raison est que le dispositif de défiscalisation mis en place par la loi Pinel permet à l’investisseur d’avoir quelque largesse avec sa propre famille. La location entre ascendants et descendants est possible en effet, sous réserve expresse, toutefois, que le bailleur et le locataire ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

Cinquième raison : la loi Pinel ouvre aux sociétés de placement immobilier (SCPI) des droits identiques à ceux des particuliers. Ce qui signifie qu’il est possible d’acheter des parts via une SCPI et de bénéficier pleinement de l’effet de levier de la loi Pinel. Cet avantage est évidemment loin d’être négligeable. Il permet, d’une part, à des très petits investisseurs de rentrer dans le jeu et, d’autre part, à des investisseurs excessivement prudents, de ventiler leurs investissements.

Sixième et dernière raison : la loi Pinel s’applique aussi à l’ancien rénové ; ou disons, plus précisément : aux logements vendus en état futur d’achèvement (VEFA). La condition est que les logements, une fois réhabilités, jouissent de performance énergétique comparable à ceux des logements neufs. Condition remplie une fois obtenus les labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Contrairement aux craintes et aux rumeurs qui circulaient sur le sujet, le gouvernement a eu l’intelligence de ne pas modifier le dispositif présentement en place. Le succès constaté de la loi Pinel est, donc, plus que jamais appelé à se poursuivre en 2016.

A d’autant plus forte raison qu’une opération spéculative d’investissement à relativement court terme (6 ans) est rendu possible par la souplesse du dispositif Pinel ; à certaines conditions, toutefois.

Parmi ses conditions, il faut évidemment compter l’emplacement du bien acquis. Suivant qu’il sera placé à Paris et en région parisienne ou bien en province, la plus-value ne sera pas la même. Ensuite, pour peu qu’on escompte de réaliser une plus-value significative, il faudra envisager de grossir le prix de vente de notre bien acquis grâce à la loi Pinel. Et c’est là qu’intervient le design.

C’est, en effet, une manière habile de doper le prix de revente du logement acquis six ans auparavant. Le design (ce n’est certes pas là une découverte !) a toujours joué un rôle capital dans la vente immobilière, au même titre que certains autres symboles de reconnaissance sociale importants comme la piscine et la domotique.

Couplé avec la domotique, le design constitue aujourd’hui, à notre avis, une des façons les plus intelligentes de valoriser le bien immobilier à la vente et parfois, même, reconnaissons-le, de le survaloriser !

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